售楼部成“养鸡场” 西安一入住十年小区衰败问题出在哪？

　　绿化大面积“斑秃” 电梯常出故障 原来的售楼部成“养鸡场”……入住十年小区衰败破旧问题出在哪？该怎么解决？

　　仅仅十年的小区已然老旧，绿化大面积“斑秃”，地下车库动不动就积水，电梯经常出故障，消防管道没有水，不明身份人员进入楼道开业主家的门……更离谱的是，不雅广告竟然进了电梯，原来的售楼部如今成了“养鸡场”！

　　“希望媒体能帮帮我们！”接到业主求助后，近日，记者来到西安市灞桥区东三环合能十里锦绣一期，在该小区了解到的一些情况让人感到出乎意料。

　　业主反映

　　电梯故障频发、门禁形同虚设……

　　现在最担心的就是安全问题

　　业主们介绍，合能十里锦绣一期是2015年上半年交的房，目前刚满10年，但衰败破旧的程度和楼龄极不相称，现在大家最担心的是安全问题。

　　首先是电梯安全。小区共有12栋商品住宅楼，楼高32-33层，每栋楼一个单元，每个单元都是两梯四户。几乎每栋楼的电梯都发生过故障，尤其是5、7、10、14号楼电梯故障频发。其中，14号楼货梯坏了，物业说没钱修，业主无奈集资9200元修理了两次。

　　电梯困人事件频频发生。12号楼两位年长的女士讲，4月30日上午，两位老太太和一位抱着孩子的女子被困电梯十多分钟。6号楼业主魏女士说：“4月19日晚上9点，我7岁的儿子乘电梯上13楼被困，孩子给我打电话说电梯坏了门打不开，吓得在电梯里不停喊我。后来门开了，停在了1楼。”

　　有时候电梯不能平层。6号楼业主赵女士说：“4月17日下午，我婆婆乘电梯本来要下一楼，电梯在二十几层时突然停住不动了，门开了之后，轿厢和楼板没有平层，是一个大台阶，同样情况6号楼电梯出现过好几次。”

　　电梯维修时间太长。业主黄女士说，10号楼有一部电梯从2023年3月坏到2023年10月，最近一次出故障是今年3月23日才修好的，4月7日又坏了，之后4月19日才又重新修好。“电梯应该半个月由专业人员来维保一次。但我们的电梯至少一年没见到过专业人员来做维保了，也没在电梯里见到过维保记录。”

　　其次是消防安全。业主们介绍，小区4号楼、8号楼先后发生过两次火灾，火灾发生时业主们发现消防栓里没有水。因为东、西两边的消防通道都被设为了停车场，消防车进不了小区，4号楼发生火灾时，消防车是从北门进来的。

　　用电安全也让人担心。“电动车没有固定停放点，充电是在负一层。其中4号楼负一层东北角是需要扫脸才能进入的独立充电区域，7号楼、9号楼、10号楼、14号楼的充电区域则是开放的。由于充电插座不够用，10号楼北边负一层，有人把电动车停在自己的新能源车位上，在汽车充电桩下面装了插座给电动自行车充电。万一电动自行车自燃，后果不堪设想。”

　　关于用电安全，除了业主反映的情况，记者在该小区负二层一处电梯门口看到，灯管附近的接线，铜线线头竟然是裸露的。同样情况不止这一处，业主提供的照片显示，在9号楼大厅广告灯箱下，线头也是裸露的。

　　在安保方面，业主们也是一肚子苦水。“小区里摆摊设点，刚开始说是公益性的，比如免费磨刀、免费理发，后来进来了好多商贩，几乎把小区变成了集市或菜市场。小区门禁形同虚设，什么人都可以进小区。”

　　7号楼业主姚先生说，2021年11月8日中午12时40分，曾有一个戴着口罩的不明身份男子拿钥匙开他家的门，被门口安装的摄像头记录了下来。在摄像头发出语音警示后，这名男子才离开。“当时我没在家，如果家里有老人小孩，后果不堪设想。”

　　另外，根据业主们提供的视频，有几名男子在地下车库一个一个地拉车门。而业主们一旦出了问题想去物业查监控是很难查到的，因为小区不少视频监控已经坏了。

　　业主质疑

　　按一级服务收费但服务能达到一级吗？

　　除了安全问题，业主们意见最大的就是物业服务质价不符。

　　业主们说，物业只管收费，必要的维修和养护却做不到位。小区绿化大面积“斑秃”，地下室动不动就积水漏水，地下车库的水泥地面破破烂烂，院子里连拖把池都是用铁丝绑扎几块瓷片在凑合着。

　　物业人员的工作方式和态度更令业主不满。赵女士说，2023年，有两个工人在院子里做维修，把几个井盖打开后人却不见了，中间有几个小时，井边也没有任何标识。“当时我家老人和另外一家老人各自带着两岁的幼儿在院里玩，老人突然发现孩子们不见了，找到时发现孩子就在井边，吓了一大跳。事后我和物业公司工作人员为此吵了一架。”

　　业主们说，除了这些，物业还收了水费不给自来水公司交，导致小区被停水。即便这样，物业费还从每平方米1.38元涨到了2.2元。12号楼的刘女士说，涨物业费这事她之前根本不知道，去交物业费时才被告知涨价了。“2.2元是一级物业服务的收费价格，我们小区这情况能达到一级服务水平吗？”

　　为何物业公司收了物业费，却说没钱进行必要的维护保养？业主们说，业主们交的物业费基本都被其上级划走了，物业每次报修任何一项支出，哪怕是换个灯泡也都要在公司工作群里审批，所以流程很慢。“这是住建部门给业主们解释的，物业员工自己也这样说过。”业主说。

　　有收费停车场、电梯广告等

　　但近十年来小区共有收益基本没见公示过

　　业主们说，尽管院子里摆摊设点很多，商业区门口被圈起来作为停车场一直在收费，电梯轿厢里也总是会有广告，但近十年来小区的共有收益基本没见公示过。去年6号楼电梯里竟出现了“学生妹上门”亚克力材质的不雅广告。“带孩子回家，都不知该怎么给孩子解释。当时我们都非常气愤，觉得物业怎么能荒唐到这个地步？可能是因为业主投诉，这些广告很快被铲掉了。”业主赵女士还说，东三环边上当时建得很漂亮的售楼部，说是以后会作为高档会所给业主提供服务，如今不知道是租了还是卖了，听说是有一对老人在里面养鸡鸭鹅。记者实地查看发现，这个昔日的售楼部如今臭气老远就能闻见，院子里还养着狗，没有拴绳，人一靠近狗就会狂叫着往人身上扑。

　　“小区北门外有个足球场，本来说是便利业主的，现在被租了出去，平时锁了门没有一个业主能进去。”业主黄女士说，租赁者为赚钱在搞体验课，每天下午都有大人带着孩子过来踢球。因为没有厕所，附近三环边的绿化带里到处是大便。

　　物业公司

　　如果钱到位了

　　肯定就各方面都到位了

　　4月30日下午，在该小区物业公司办公室，带班的郭女士说，2021年6月，小区物业费从1.38元涨到2.2元，是为了实行“一费制”，当时在相关部门做了备案，也进行了公示。但对于涨物业费前有没有征求业主意见，她没有回答。

　　业主们反映的部分问题持续多年，为何一直不见改观？郭女士说：“肯定是跟钱有关系的，如果钱到位了，肯定就各方面都到位了。”“至于停水是因为很多业主不交物业费，光水费就欠了很多。”

　　有现场业主问：“业主欠费是因为这两年你们物业服务摆烂了，之前物业费还能收到百分之七八十，那你们收的物业费哪里去了？”郭女士没有回答。

　　对于小区到底有没有进行消防验收，郭女士含糊地说：“应该是有的。”对于消防设施有没有定时检查，物业知不知道消防管道里面没有水？她表示，经理会来回答这些问题，说完便转身走了，过了好半天也没见其所说的经理出现。

　　记者查询

　　开发商和物业公司法定代表人为同一人

　　记者查询“企查查”发现：为该小区提供物业服务的“西安合能物业管理有限公司”成立于2006年6月，法定代表人为李某，注册资本50万元。目前该企业共有36条自身风险，包括司法诉讼31条、监管措施4条、税务风险1条，其中司法诉讼占比为86.11%。存在限制高消费高风险信息共计14条，存在终本案件中风险信息共计12条。其大股东为“成都合能菜市场管理有限责任公司”，持股比例为80%；另一股东为“成都合能物业管理有限公司”，持股比例为20%。这两家公司的法定代表人也都是李某。

　　合能十里锦绣一期的开发商“西安永进合能房地产有限公司”,成立于2009年12月，法定代表人也是李某，目前该公司自身风险有617条，关联风险有917条。其100%持股股东为“深圳市合能房地产开发有限公司”，法定代表人也是李某。

　　专家观点

　　想改变就要发挥业主的主体作用

　　两件事必须做好

　　因实施酬金制物业管理模式成功将衰败小区变成幸福家园的西安市碑林区心晴雅苑业委会原主任周洪斌女士说，当一个小区进入“物业不作为业主不满意；业主不满意不交物业费”这个死循环之后，由于积重难返，问题很难一下子解决。要想作出改变就得坚持正确的方向，必须要发挥业主的主体作用。相关部门应支持业主成立业主大会、选举产生业委会，把业主们团结起来，将属于全体业主的权益争取到手。让物业费中应该投入到小区的部分必须确保投入，共有收益也必须牢牢掌握在全体业主手中，把这些资金都用于小区的更新改造，衰败的小区才有可能发生根本改变，最终才会获得新生。

　　业委会多元共治交流平台“风清联”专家团首席顾问、深圳大学兼职讲师施纯峥博士分析认为，业主们交了物业费，这些物业费是对应着不同的物业服务标准的。质价不符，用老百姓的话来说就是收了钱不干活。现在房地产行业不景气，下面有物业企业的一些房地产公司，确实是在把物业费拿来给房地产“输血”。要解决这个问题，就必须要发挥业主的主体作用，支持业主们成立业主自治组织。如果有物管会，也是应该担负起业委会的相应职责，要通过组织召开业主大会对物业的续聘和选聘作出决定。必须要用市场规则对物业提出明确要求，如果只是笼统提出要整改，是没有意义的。即便是提出整改，也必须限定时间限定目标，之后启动业主的满意度调查，如果不达标就可以决定中止目前的物业服务，之后进行公开选聘。

　　所以，有两件事必须要启动：

　　一是物业要重新选聘，也欢迎原物业企业来参与招标。但在新的物业服务合同里必须要规定，基于物业服务等级要有奖惩条例，每年应该有满意度调查、有第三方的审计监察，达到了怎么样，达不到怎么样，都要作出明确规定。条款一定要精细化，要用量化、市场化的方法来做事，既简单又省事。

　　二是对于公区收益（共有收益），应该聘请审计公司进来做公区收益的审计。不要管物业公司现在有没有钱，这个工作必须要做，不做就是一笔糊涂账。

　　一位专注于业主自治的自媒体博主认为：近期国内多个城市的物业专项整治行动看似雷厉风行，实则可能会陷入检查、应付、反弹的怪圈。问题的核心在于利益链条纹丝未动，物业与开发商的寄生关系始终未被斩断。从人员借调到收益挪用，双方仍在共享畸形利益蛋糕。所以，唯有切断开发商和物业企业输血与抽血的通道，才能倒逼物业企业回归服务本质。真正的破局需要刀刃向内。与其耗费行政资源搞突击检查，不如建立物业费与公共收益的透明化强制机制，让业主成为资金流动的监督者。与其空谈服务标准，不如立法明确物业与开发商经营隔离，对关联交易的企业亮红灯。

　　相关部门

　　业主们希望更换物业

　　目前已开始推进相关程序

　　灞桥区红旗街道办城市建设科工作人员表示，合能十里锦绣一期有物业管理委员会，4月30日上午，区住建局、街道办、社区和小区物管会刚在一起开了会，业主们希望更换物业，目前已经开始推进相关程序。

　　据了解，灞桥区住建局已指导属地街办依法依规推进召开业主大会的相关流程，同时也在督导物业公司就业主反馈问题进行整改，并明确了整改时限。

来源：华商网-华商报